 |
| image source: http://properti.rakyatku.com/ |
Untuk itulah, dalam
menyalurkan kredit setiap banker harus menanamkan prinsip “two way out
solution” khususunya untuk kredit2 yang bersifat material bagi bank. Mudahnya,
meski bank sudah sangat yakin memberikan kredit kepada debitur dengan sebelumny
melakukan analisa secara objektif bahwa kredit tersebut dapat dikembalikan
sesuai jangka waktu yang telah diperjanjikan bersama. Namun, demi mengamankan
dana masyarakat yg “dikelolanya” maka untuk menjamin kelancaran pembayaran
kembali kewajiban si debitur kepada bank, maka bank membutuhkan agunan sebagai
second way outnya.
Dengan adanya agunan,
bukan berarti semata-mata bank berubah menjadi agen property yang melakukan
jual-beli rumah. Jika dalam perjalanannya debitur mengalami kseulitan keuangan/manajemen
atau hal sebagainya sehingga memengaruhi kualitas kolektibilitas debitur
tersebut, maka bank melakukan upaya-upaya (3R – Restructure, Rescheduling,
Reconditioning) sepanjang tidak merugikan bank. Eksekusi agunan merupakan jalan
terakhir apabila segala upaya yang dihasilkan tidak berjalan dengan lancar
ataupun jika debitur bersikap tidak koperatif.
Pada artikel kali ini, BPG
akan mengulas petunjuk pelaksanaan lelang terkait dengan Eksekusi Hak Tanggungan sebagaimana telah diatur dalam Peraturan Menteri
Keuangan 27/PMK.06/2016.
Cekidot bro
Sebagaimana kita ketahui dalam PMK dimaksud, lelang adalah penjualan
barang yang terbuka untuk
umum dengan penawaran harga secara tertulis dan/ atau lisan yang semakin
meningkat atau menurun untuk mencapai harga tertinggi, yang didahului dengan Pengumuman
Lelang. Lelang terbagi menjadi dua jenis yaitu:
1. Lelang Eksekusi
Yaitu, lelang untuk
melaksanakan putusan atau penetapan pengadilan, dokumen-dokumen
lain yang dipersamakan
dengan itu, dan/ atau melaksanakan ketentuan dalam peraturan perundangundangan.
2. Lelang Non Eksekusi, yang terbagi lagi menjadi dua:
a.
Lelang
Non-Eksekusi Wajib
Lelang untuk melaksanakan penjualan barang yang oleh peraturan
perundang-undangan diharuskan dijual secara lelang
b. Lelang Non-Eksekusi Sukarela
Lelang atas Barang milik swasta, perorangan atau badan hukum/badan usaha
yang dilelang secara sukarela.
Seperti telah dijelaskan sebelumnya bahwa postingan
ini hanya membahas mengenai lelang eksekusi dan tata cara pelaksanaannya.
Menurut PMK dimaksud, yang dapat dikategorikan sebagai
lelang eksekusi adalah:
Pasal 6
Lelang Eksekusi terdiri dari:
a. Lelang Eksekusi Panitia Urusan Piutang Negara (PUPN);
b. Lelang Eksekusi pengadilan;
c. Lelang Eksekusi pajak;
d. Lelang Eksekusi harta pailit;
e.
Lelang Eksekusi Pasal 6 Undang-Undang Hak Tanggungan
(UUHT);
f.
Lelang Eksekusi benda sitaan Pasal 45 Kitab Undang-Undang Hukum Acara
Pidana (KUHAP);
g. Lelang Eksekusi barang rampasan;
h.
Lelang Eksekusi jaminan fidusia;
i.
Lelang Eksekusi barang yang dinyatakan tidak dikuasai atau barang yang
dikuasai negara eks kepabeanan dan cukai;
j.
Lelang Eksekusi barang temuan;
k. Lelang Eksekusi gadai;
l.
Lelang Eksekusi barang rampasan yang berasal dari benda sitaan Pasal 1 8
ayat (2) Undang-Undang Nomor 3 1 Tahun 1999 tentang Pemberantasan Tindak Pidana
Korupsi sebagaimana telah diubah dengan UndangUndang Nomor 20 Tahun 2001; dan
m. Lelang Eksekusi lainnya sesuai ketentuan peraturan perundang-undangan.
Pada kegiatan perkreditan
bank umumnya, agunan dilakukan perikatan sesuai sifat kebendaannya yaitu,
dengan hak tanggungan untuk barang tidak bergerak dan Fiducia untuk barang
bergerak. Pada Pasal 6, butir e dan h, disebutkan dengan jelas bahwa Eksekusi
pasal 6 UU Hak Tanggungan dan Eksekusi jaminan Fidusia dikategorikan sebagai
Lelang Eksekusi. Secara garis besar tata cara pelaksanaan lelang dibagi dalam
beberapa proses yaitu:
Lelang Eksekusi Pasal 6 Undang-Undang Hak Tanggungan
(UUHT);
Bank sebagai pemegang Hak
Tanggungan dapat mengajukan permohonan lelang sebagai penjual kepada Kantor
Pelayanan Kekayaan Negara dan Lelang (KPKNL) sesuai dengan lokasi asset tetap
yang akan dilelang untuk meminta jadwal pelaksanaan lelang dengan disertai dokumen
pelengkap yang telah dipersyaratkan, umumnya dokumen pelengkap dimaksud terdiri
dari:
a. Surat peringatan Pertama sampai terakhir
b.
Surat keterangan dari bank bahwa debitur telah wanprestasi.
c.
Surat keterangan mengenai jumlah kewajiban debitur.
d.
Laporan penilaian dari kantor jasa penilai publik untuk nilai
agunan/limit lelang diatas Rp1 miliar dengan tanggal laporan kurang dari 12
bulan.
e.
Surat keterangan dari bank mengenai objek (agunan) yg akan dilelang.
f.
Surat pernyataan dari bank bahwa bank menjamin keabsahan dokumen, fisik,
dsb dari agunan (objek lelang).
g.
Fotocopy akta notariil / perjanjian kredit.
h.
Fotocopy Akta Pemberian Hak Tanggungan (APHT)
i.
Fotocopy Sertipikat agunan
j.
Fotocopy Sertipikat Hak Tanggungan.
k.
Surat pemberitahuan lelang kepada debitur / penghuni asset.
l.
Surat keterangan limit harga lelang dan jaminan lelang
m.
Untuk Kredit Sindikasi, disertai surat kuasa dari bank peserta sindikasi
kepada leader sindikasi untuk mengurus permohonan lelang.
n. Dokumen2 lainnya (KPKNL akan memberikan informasi
mengenai kelengkapan dokumen yg diperlukan)
Untuk dokumen-dokumen yang difotocopy jangan lupa ya
terlebih dahulu dilegalisir oleh bank nya.
Penting untuk disimak oleh para pembaca, bahwa Kepala
KPKNL pada prinsipnya tidak boleh menolak permohonan lelang yang diajukan
kepadanya sepanjang dokumen persyaratan lelang sudah lengkap dan telah memenuhi
Legalitas Formal Subjek dan Objek Lelang (Pasal 13).
Setelah dokumen lengkap dan diterima oleh KPKNL, maka
selanjutnya KPKNL akan mengajukan permintaan penerbitan Surat Keterangan Tanah
(SKT) / Surat Keterangan Pendaftaran Tanah (SKPT) kepada Kepala Kantor Badan
Pertanahan (BPN) setempat, hal ini wajib dilakukan karena untuk pelaksanaan
lelang atas barang berupa tanah atau tanah dan bangunan harus dilengkapi dengan
SKT/SKPT dari Kepala BPN setempat. SKT/SKPT dapat digunakan satu kali, misalnya
saja dalam pelaksanaan lelang pertama agunan/objek lelang belum terjual maka
SKT/SKPT pada lelang ulang berikutnya dengan catatan, sepanjang tidak ada
perubahan fisik atau data yuridis dari objek yang akan dilelang serta dokumen
kepemilikan dikuasai oleh penjual. Sebaiknya bank membuat pernyataan yang
menerangkan dua hal tersebut. Sebaliknya jika ada perubahan data fisik dan
dokumen yuridis maka penjual harus menginformasikan secara tertulis kepada
KPKNL.
Bagaimana menentukan nilai limit lelang?
Nilai limit lelang ditentukan dan menjadi tanggung jawab oleh Penjual
(Pasal 43 ay 2) yang ditetapkan berdasarkan penilaian oleh Penilai Independen
(khusus untuk nilai limit paling sedikit Rp 1 miliar). Bagaimana dengan nilai
limit dibawah Rp1 miliar? Maka menurut hemat saya cukup dilakukan oleh internal
bank saja, akan tetapi jika Bank Kreditor juga ikut menjadi peserta pada lelang
Eksekusi Pasal 6 UU Hak Tanggungan maka Wajib menggunakan penilai independen
meskipun nilai limit dibawah Rp1 miliar. Sebagai catatan, nilai limit
ditetapkan paling sedikit sama dengan nilai likuidasi. Nilai Limit·dibuat
secara tertulis dan diserahkan oleh Penjual kepada Pejabat Lelang paling lambat
sebelum pengumuman lelang, atau sebelum Lelang dimulai dalam hal Nilai Limit tidak
dicantumkan dalam pengumuman lelang (Pasal 48).
Jaminan Penawaran Lelang
Setiap peserta lelang harus menyetorkan atau
menyerahkan jaminan penawaran lelang (Pasal 34 ay 1) sesuai yang ditentukan
oleh penjual lelang. Untuk menghindari risiko hukum, perlu diingat bahwa nilai
jaminan paling sedikit 20 % dari nilai limit lelang dan maksimal 50 % dari
limit lelang (Pasal 38). Perlu dicatat juga bahwa peserta lelang harus memiliki
NPWP. Bentuk jaminan penawaran lelang
dapat berupa uang jaminan penawaran lelang atau Garansi Bank Jaminan Penawaran
Lelang (Khusus untuk nilai jaminan penawaran lelang minimal Rp50 miliar dan
Garansi Bank harus diterbitkan oleh Bank Umum dengan status Badan Usaha Milik
Negara serta harus dinyatakan asli oleh bank penerbit). Uang jaminan penawaran
lelang akan dikembalikan seluruhnya paling lambat 1 hari kerja sejak permintaan
pengembalian dari peserta lelang yang tidak disahkan sebagai pembeli diterima
oleh KPKNL.
Pembatalan Lelang
Sebelum pelaksanaan lelang, maka lelang bisa saja
dibatalkan atas permintaan penjual dan harus disertai dengan alasan (Pasal 29
ay 2). Selanjutnya yang harus dicermati adalah, pembatalan lelang atas
permintaan penjual juga termasuk kondisi jika Penjual tidak melakukan pengumuman lelang atau penjual tidak hadir
dalam pelaksanaan lelang sementara peserta lelang hadir (Pasal 29 ay 4). Selain
itu pembatalan lelang dilakukan ketika terdapat gugatan atas rencana
pelaksanaan lelang pasal 6 UU Hak Tanggungan yang dilakukan dari pihak lain
selain debitor/terksekusi, suami/isteri
debitor/tereksekusi yang terkait dengan kepemilikan objek lelang (Pasal 30
butir c). Lalu pertanyaan berikutnya, bagaimana jika terdapat gugatan dari
debitor? Bagaimana jika terdapat gugatan dari pihak lain? Menurut hemat saya,
meski terdapat gugatan dari debitor dan/atau dari pihak lain sepanjang tidak
terkait dengan kepemilikan objek lelang maka lelang tidak dapat dibatalkan.
Pengumuman Lelang
Pengumuman Lelang merupakan hal yang sangat penting,
contohnya saja diatas yang telah disebutkan tadi, bahwa lelang bisa “dianggap”
batal atas permintaan penjual apabila penjual tidak melakukan pengumuman
lelang. Tidak sampai disana pembatalan lelang pun dapat dlakukan oleh pejabat
lelang apabila pengumuman lelang yang dilaksanakan oleh penjual tidak sesuai
peraturan perundang-undangan dan/atau nilai limit yang dalam pengumuman lelang
tidak sesuai dengan surat penetapan nilai limit yang dibuat oleh penjual. Dalam
PMK 27, diatur bahwa pelaksanaan lelang wajib diaduhului dengan pengumuman lelang
yang dilakukan oleh penjual (Pasal 51 ay 1) dan penjual harus menyerahkan bukti
pengumuman lelang sesuai ketentuan kepada pejabat lelang.
Pasal 52
1.
Pengumuman Lelang paling
sedikit memuat:
a.
identitas Penjual;
b.
hari, tanggal, waktu dan
tempat pelaksanaan lelang
dilaksanakan;
c.
jenis dan jumlah barang;
d.
lokasi, luas tanah,
jenis hak atas tanah, dan ada atau
tidak adanya bangunan, khusus untuk barang tidak bergerak berupa tanah clan/ atau bangunan;
e.
spesifikasi barang,
khusus untuk barang bergerak;
f.
waktu dan tempat aanwijzing, dalam hal Penjual melakukan aanwijzing.
g.
Jaminan penawaran lelang
meliputi besaran, jangka
waktu, cara dan tempat
penyetoran, dalam hal
dipersyaratkan adanya
jaminan penawaran lelang;
h.
Nilai Limit, kecuali
Lelang Kayu dan Hasil Hutan Lainnya
dari tangan pertama dan Lelang Noneksekusi
Sukarela untuk barang bergerak;
i.
cara penawaran lelang;
j.
jangka waktu Kewajiban
Pembayaran Lelang .oleh
Pembeli;
k.
alamat domain KPKNL atau
Balai Lelang yang
melaksanakan lelang
dengan penawaran lelang
melalui internet, atau
alamat surat elektronik (email)
KPKNL atau Balai Lelang
atau 'Pejabat Lelang Kelas II
yang melaksanakan lelang dengan penawaran lelang melalui surat elektronik (email) dan;
l.
syarat tambahan dari
Penjual Jika ada).
2.
Pengumuman Lelang
diterbitkan pada hari kerja KPKNL, kecuali Lelang Eksekusi Benda Sitaan Pasal 45 KUHAP berupa barang yang mudah busuk/rusak/
kedaluwarsa,
antara lain ikan hasil
tindak pidana perikanan, dan Lelang
Noneksekusi Wajib berupa barang yang mudah busuk/ kedaluwarsa.
Pasal 53
1.
Pengumuman Lelang
dilaksanakan melalui surat kabar harian yang terbit dan/ atau beredar di kota atau kabupaten tempat barang berada.
2.
Dalam hal tidak · ada surat kabar harian sebagaimana dimaksud pada ayat (1), Pengumuman Lelang diumumkan dalam surat kabar harian yang
terbit di
kota atau kabupaten
terdekat atau di ibukota propinsi atau ibu kota negara dan beredar di wilayah kerja KPKNL atau wilayah jabatan Pejabat Lelang Kelas II . tempat
barang akan dilelang.
3.
Surat kabar harian
sebagaimana dimaksud pada ayat (1) dan ayat (2) harus mempunyai tiras atau oplah :
a.
paling rendah 5.000
(lima ribu) eksemplar, jika dilakukan
dengan surat kabar harian yang terbit di kota atau kabupaten;
b.
paling rendah 15.000
(lima belas ribu) eksemplar, jika
dilakukan dengan surat kabar harian yang terbit di ibukota propinsi; atau
c.
paling rendah 20.000
(dua puluh ribu) eksemplar, jika
dilakukan dengan surat kabar harian yang terbit di ibukota negara.
4.
Dalam hal di suatu
daerah tidak terdapat surat kabar harian yang memenuhi kriteria sebagaimana dimaksud pada ayat (3), Pengumuman Lelang dilakukan
pada surat
kabar harian yang
diperkirakan mempunyai tiras atau oplah paling tinggi.
5.
Pengumuman Lelang
sebagaimana dimaksud pada ayat (1)
dan ayat (2), harus dicantumkan dalam halaman utama atau reguler dan tidak dapat
dicantumkan pada
halaman
suplemen/tambahan/khusus.
6.
Penjual dapat menambah
Pengumuman Lelang pada
media lainnya guna
mendapatkan peminat lelang seluas-luasnya.
Pasal 54
1.
Pengumuman Lelang untuk
Lelang Eksekusi terhadap
barang tidak bergerak
atau barang tidak bergerak yang dijual
bersama-sama dengan barang bergerak, dilakukan dengan ketentuan sebagai berikut:
a.
pengumuman dilakukan 2
(dua) kali, jangka waktu
Pengumuman Lelang
pertama ke Pengumuman
Lelang kedua berselang
15 (lima belas) hari
kalender dan diatur
sedemikian rupa sehingga
Pengumuman Lelang kedua
tidak jatuh pada hari
libur atau hari besar;
b.
pengumuman pertama dapat
dilakukan melalui
selebaran, tempelan yang
mudah dibaca oleh
umum, dan/atau melalui
media elektronik termasuk
internet, namun demikian
dalam hal dikehendaki
oleh Penjual, dapat
dilakukan melalui surat kabar harian;
dan
c.
Pengumuman kedua harus
dilakukan melalui surat
kabar harian dan
dilakukan paling singkat 14 (empat
belas) hari kalender sebelum pelaksanaan lelang.
Sekian dulu artikel kali ini, namun belum selesai…. Artikel
selanjutnya akan menyambung artikel ini dan masih membahas tentang lelang
Eksekusi Hak Tanggungan Pasal 6 UU Hak Tanggungan.
Untuk mendownload PMK dimaksud silahkan klik disini.
Untuk mendownload PMK dimaksud silahkan klik disini.
